blogger web statistics
Podrobno o postopku zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiško knjigo

Podrobno o postopku zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiško knjigo

Zastavna pravica na nepremičnini se praviloma vpiše v zemljiško knjigo in velja v primeru vseh lastniških sprememb na nepremičnini. Poleg tega pa ima prvi upnik prednost pred kasnejšimi upniki, saj mu to zagotavlja načelo javnosti zemljiške knjige.

Upnik, običajno je to banka, že pred odobritvijo posojila zahteva ustrezno zavarovanje kredita. V primeru zastave nepremičnine je potrebno banki predložiti zemljiškoknjižni izpisek, iz katerega mora biti predvsem razvidno, da je na nepremičnini vpisana lastninska pravica na ime posojilojemalca ter da na bremenskem listu (C list) ne obstaja že vpisana zastavna pravica. V kolikor je taka zastavna pravica že vpisana, se bo banka težje odločila za sprejem ponujenega zavarovanja, ker ima upnik pred njo prednost v izvršilnem postopku. Odločitev bo pogojena predvsem z obsegom, v katerem je nepremičnina obremenjena. V primeru, da vrednost nepremičnine presega vsoto že obstoječih in želenih posojil, potem bo upnik praviloma pristal na zavarovanje z že obremenjeno nepremičnino.

Možno je tudi, da je terjatev po že vpisani hipoteki v večjem delu poravnana, vendar bo v tem primeru potrebno predložiti potrdilo upnika. Hipoteka se namreč izbriše šele, ko je terjatev povsem poravnana in se ne more izbrisati zgolj delno. Vsekakor je v praksi bančnih delavcev najbolj zaželen prazen bremenski list.

Večkrat se tudi zgodi, da so v zemljiško knjigo vpisani osebni podatki bivališča ali imena, ki niso več resnični, predvsem zaradi selitve ali spremembe priimka. Na to morajo biti pozorni posojilojemalci pred vložitvijo prošnje o dodelitvi posojila. Postopki ureditve teh sprememb v zemljiški knjigi so razmeroma preprosti in poceni, zato ni razloga za zemljiškoknjižno neurejenost. Nasprotno, med dodeljevanjem posojila se posojilojemalcu mudi, takšen zaplet pa povzroči zavlačevanje postopka in nepotrebno nejevoljo posojilojemalca.

Posojilojemalec lahko kot zavarovanje svojih obveznosti ponudi tudi zastavo nepremičnine, na kateri ni vpisan kot lastnik. V tem primeru pogodbo o zavarovanju z upnikom sklene zemljiškoknjižni lastnik in vseskozi nastopa kot zastavitelj nepremičnine, v morebitnem izvršilnem postopku s prodajo nepremičnine pa nastopa kot dolžnik.

Ko je torej vse urejeno glede ažurnosti zemljiškoknjižnega stanja in je dolžnik (kreditojemalec) pridobil zemljiškoknjižni izpisek, lahko sklene pogodbo o najemu kredita. Vendar banka kredita ne sprosti, oziroma ne da v izkoriščenje do končanega postopka zavarovanja. Kreditni oddelek namreč odstopi zadevo bodisi pravni službi ali odvetniku, ki pripravi predlog pogodbe o zavarovanju terjatve. Predlog se nato predloži notarski pisarni. Omenjena pogodba mora vsebovati sporazum strank o obstoju terjatve, času njene dospelosti ter njuno soglasje, da se terjatev zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini ter soglasje, da se ob zapadlosti terjatve, če le-ta ni bila plačana, opravi izvršba zaradi njenega poplačila iz zastavljene nepremičnine. Dolžnik pristane na neposredno izvršljivost notarskega zapisa.

S podpisom takšne pogodbe o zavarovanju terjatve z zastavo nepremičnine kreditojemalec najprej prizna terjatev banke v višini, kot je določena s kreditno pogodbo. Po izrecni izjavi, da je lastnik zastavljene nepremičnine, dovoli vpis zastavne pravice v zemljiški knjigi. Za tak vpis pooblasti upnika, saj praviloma vpis opravijo banke na lastne stroške. Prav tako se zaveže, da bo za zastavljeno nepremičnino skrbel, njene vrednosti ne bo zmanjševal, lahko pa se mu prepove tudi vsaka nadaljnja obremenitev ali razpolaganje z zastavljeno nepremičnino brez pisnega soglasja banke. V pogodbi je lahko tudi določeno, da je zastavitelj dolžan zastavljeno nepremičnino zavarovati proti določenim tveganjem (požar, potres …) in polico vinkulirati (prenesti) v korist banke. Zastavitelj s podpisom soglaša tudi s tem, da se nepremičnina proda za ceno, nižjo od ocenjene prodajne vrednosti in celo nižjo od ene polovice te vrednosti, potem ko je v izvršilnem postopku sodišče to vrednost že pravnomočno ugotovilo. Prodaja nepremičnine za vrednost, ki je nižja od polovice ocenjene vrednosti, je v praksi redka. Pojavi se le takrat, kadar gre za tržno najmanj zanimive nepremičnine, ki so zaradi velike površine ali kvalitetne gradnje visoko ocenjene, vendar takšne cene zaradi odročnosti ali neprimerne okolice na trgu ne morejo doseči.

Pomembno je vedeti, da mora posojilojemalec v primeru rubeža nepremičnine (če posojila ni pravočasno vrnil) nepremičnino v izvršilnem postopku izprazniti. Stanovalci niso vedno zaščiteni, zato mora posojilojemalec to pogodbeno določilo vnaprej resno upoštevati in vzeti v zakup možnost, da ostane brez strehe nad glavo.

Omenjeno pogodbo notar pregleda in k sebi povabi vse stranke pogodbe, katerim v podpis predloži notarski zapis pogodbe (posebna oblika zapisa, ki preprečuje naknadno spreminjanje vsebine). Takšen podpisan zapis se nato vloži na sodišče, ki vodi zemljiško knjigo, v kateri je treba opraviti vpis (območje, na katerem leži nepremičnina). Vedeti je namreč treba, da se sama zastavna pravica pridobi šele z vknjižbo v zemljiško knjigo.

V primeru, da posojilojemalec svoj kredit odplača, pa mu je banka brez odlašanja dolžna izstaviti izbrisno pobotnico, na podlagi katere se zastavna pravica izbriše iz zemljiške knjigeizv. Hipoteka namreč preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige in ne s plačilom terjatve. Če dolžnik zavarovane terjatve ne plača, lahko hipotekarni upnik zahteva od sodišča, da odredi sodno prodajo zastavljene nepremičnine.

Kategorija : Nasveti Tagi : , , , , ,

Komentarji

No comments yet.


Leave a comment

(required)

(required)