blogger web statistics
Nevpisana stanovanja in poslovni prostori

Nevpisana stanovanja in poslovni prostori

V Sloveniji je še vedno precej delov stavb (stanovanj in poslovnih prostorov), za katere v zemljiški knjigi še ni nastavljena etažna lastnina. V primeru nakupa take nepremičnine je potrebno pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe preveriti, ali ima prodajalec nepretrgano »verigo« pogodb z overjenimi podpisi odsvojiteljev in drugih listin, ki dokazujejo prenose lastništva na njih. Prodajalec mora razpolagati z izvirniki teh listin, saj le-ti izkazujejo, da je prodajalec lastnik take nepremičnine, hkrati pa je to tudi zadosten dokaz, da taka nepremičnina ni obremenjena z zastavno pravico (v tem primeru bi bili izvirniki listin v hrambi pri notarju ali banki oziroma drugem zastavnem upniku). Ob plačilu kupnine prodajalec celotno verigo listin izroči kupcu. V primeru, da je bilo stanovanje odkupljeno po določbah o privatizaciji stanovanj po Stanovanjskem (»Jazbinškovem«) zakonu iz leta 1991, bo za vpis v zemljiško knjigo po vzpostavitvi etažne lastnine dovolj predložiti »verigo« listin od te prodaje naprej.

Do večkratnih zaporednih prenosov lastninske pravice, ki niso vpisani v zemljiško knjigo, pride, če med strankama obstaja pravni temelj za vknjižbo prenosa lastninske pravice, ne pride pa do njene izvedbe. Oseba A najprej proda nepremičnino osebi B, ta pa jo proda naprej novemu kupcu C, s tem, da se prenosi lastninske pravice niso vpisali v zemljiško knjigo. Da bi v zemljiški knjigi posodobili dejansko stanje, bi morali najprej opraviti vknjižbo prenosa lastninske pravice iz A na B in šele nato iz B na C. Zakon je ta postopek poenostavil, kar pa nikakor ne predstavlja vsebinskega popuščanja. Tako je mogoče pri vpisu zaporednih prenosov v zemljiško knjigo mogoče izpustiti vmesne prenose, vendar pa je kljub temu potrebno predložiti vse dokaze o obstoju pravnih temeljev za te zaporedne prenose. Potrebno je torej predložiti vse kupoprodajne pogodbe, darilne pogodbe, na podlagi katerih je lastninska pravica potovala od enega lastnika do drugega. Vse te listine morajo izpolnjevati vse pogoje za izvedbo vmesnih vpisov (ti vpisi se sicer ne izvedejo, vendar se listine vložijo v zbirko listin). To pomeni predvsem, da morajo biti pogodbe veljavne, podpisi na njih pa morajo biti notarsko overjeni (vsaj podpis tistega, ki prenaša lastninsko pravico).

Izjema pa obstaja na področju etažne lastnine. Oseba, ki je izkoristila možnost odkupa stanovanja po privatizacijskih odločbah t. i. Jazbinškovega zakona, se šteje za kupca, ki je pridobil stanovanje v dobri veri. Zakon je namreč ustvaril domnevo, da je prenos lastninske pravice na podlagi teh določb nesporen. Zato sedanjemu lastniku stanovanja za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo ni potrebno predložiti celotne verige kupoprodajnih pogodb od investitorja dalje, pač pa zadostujejo pogodbe od lastnika, ki je pridobil stanovanje s privatizacijo. Če ste torej odkupili stanovanje po privatizacijskem zakonu, prej pa ste na njem imeli pravico uporabe, potem za vpis v zemljiško knjigo ne potrebujete vseh pogodb, pač pa le pogodbo med vami in prejšnjim lastnikom pravice uporabe. Isto velja za lastnike, ki so sedaj kupili stanovanje. Za vpis etažne lastnine potrebujejo pogodbo, ki jo potrebuje lastnik v zgornjem primeru in vse nadaljnje pogodbe.

Kategorija : Nasveti Tagi : , ,

Komentarji

No comments yet.


Leave a comment

(required)

(required)