blogger web statistics
Hipoteka

Hipoteka

Hipoteka oziroma zastavna pravica na nepremičnini je stvarno pravna pravica, ki predstavlja učinkovit instrument zavarovanja terjatev v dolžniško-upniških razmerjih. Upnik s hipoteko pridobi dodatno jamstvo za izpolnitev obveznosti glavnega dolžnika v obliki vrednosti zastavljene nepremičnine. Glede na obstojnost nepremičnine in njeno trajno vrednost je zastavna pravica na nepremičnini ekonomsko gledano najprimernejši instrument za varstvo denarnih terjatev, saj je glavni namen hipoteke zavarovanje poplačila določene terjatve s prodajo nepremičnine in poplačilo upnika iz kupnine.

Pravna definicija hipoteke se glasi: ”Zastavna pravica  na  nepremičnini (hipoteka)  je  stvarna  pravica  na  tuji stvari,  iz katere  se  lahko  upnik poplača  z  vrednostjo  zastavljene  stvari,  če dolžnik  ob dospelosti  ne izpolni  svoje  obveznosti.”

Hipoteka je torej stvarnopravna pravica in je podobno kot vse druge stvarnopravne pravice absolutna, kar pomeni, da deluje zoper vsakogar in uživa varstvo pred posegi drugih. Povezana je s samo stvarjo in deli enako usodo kot stvar. Pravica zastavnega upnika, da se poplača iz hipotekarne nepremičnine, ne preneha, če preneha lastninska pravica na nepremičnini. Hipoteka je nedeljiva in zato varuje upnikovo terjatev do njene popolne poravnave, ne glede na to, ali kasneje pride do delitve nepremičnine, ki je pod hipoteko. Upniku omogoča, da se prednostno poplača pred drugimi upniki iz vrednosti same nepremičnine. Hipotekarni upniki imajo zlasti prednost pred upniki, ki nimajo hipoteke, in pa pred upniki, ki so pridobili hipoteko za njim. Hipoteko v slovenskem pravnem redu ureja vrsta zakonskih predpisov.

Pri hipoteki zastavni dolžnik zastavljeno nepremičnino obdrži v svoji posesti. Namen hipoteke je, da se hipotekarni upnik lahko poplača iz vrednosti nepremičnine pred vsemi ostalimi upniki hipotekarnega dolžnika. Zato je za nastanek hipoteke potreben vpis pravice zastavnega  (hipotekarnega) upnika v zemljiško knjigo. Osnova za takšen vpis hipoteke je največkrat pisna pogodba, sklenjena med hipotekarnim upnikom in dolžnikom, redkeje pa hipoteka nastane na podlagi sodne odločbe ali zakona. Na pisni pogodbi mora biti podpis hipotekarnega dolžnika (tistega, ki je zastavil svojo nepremičnino) overjen pri notarju. To pomeni, da se zastavna pravica na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiški knjigi pridobi šele z vknjižbo. Pri vknjižbi zastavne pravice je treba v zemljiški knjigi zaznamovati izvršljivost terjatve (datum zapadlosti terjatve), za katero je dovoljena zastavna pravica. Glavna posledica vpisa v zemljiško knjigo je torej javnost. Če tega ne bi bilo, bi se lahko vsak kupec obremenjene nepremičnine skliceval, da ni vedel, da je nepremičnina obremenjena in da se dolžniško – upniško razmerje njega ne tiče, saj gre za pogodbeno razmerje med strankami (inter partes).

Če ob zapadlosti terjatve dolžnik terjatev odplača, potem je vse v redu in hipoteke ni potrebno realizirati. Če pa temu ni tako, je potrebno pričeti z izvršilnim postopkom. Predpogoj za pričetek izvršilnega  postopka je pridobitev izvršilnega naslova. Takšen izvršilni naslov predstavlja sodna odločba, saj bo le na njegovi podlagi upnik lahko prodal nepremičnino in se poplačal iz kupnine. Zato mora upnik vložiti hipotekarno tožbo, s katero zahteva plačilo terjatve  in  v primeru neplačila zahteva prodajo nepremičnine. Hipotekarna tožba se vloži na civilnem sodišču po pravilih pravdnega postopka. Ko je sodna odločba enkrat pravnomočna  (ni možna več pritožba zoper to odločbo), se le-ta lahko izvrši, in sicer v izvršilnem postopku. V tem postopku sodišče razpiše javno dražbo, na kateri proda nepremičnino in nato z dobljeno kupnino poplača upnike, kar ostane, pa vrne dolžniku.

V primeru, da pa upnik razpolaga z notarskim zapisom (drugače kot le notarsko overjena pogodba), potem lahko neposredno predlaga izvršilnemu sodišču zavarovanje z zastavno pravico na dolžnikovi nepremičnini. Notarski zapis mora vsebovati sporazum strank o obstoju terjatve, času njene dospelosti ter njuno soglasje, da se ta terjatev zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini oziroma z rubežem premične stvari, ter dolžnikovo soglasje, da se ob zapadlosti terjatve opravi izvršba zaradi njenega poplačila iz predmeta zavarovanja. Terjatev se lahko zavaruje tudi z zastavno pravico na nepremičnini oziroma premičnini, ki je last tretje osebe. V tem primeru mora biti stranka sporazuma tudi tretja oseba kot zastavitelj. Če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, morajo biti v notarskem zapisu navedeni podatki o legi nepremičnine, meji in površini oziroma drugi podatki, potrebni za njeno identifikacijo. Poleg tega mora biti v slednjem primeru notarskemu zapisu priložena tudi listina, ki bi bila primerna za vknjižbo lastninske pravice. Na podlagi notarskega zapisa dovoli sodišče s sklepom vknjižbo in stori vse, kar je potrebno za vknjižbo zastavne pravice na nepremičnini.

Kategorija : Ostalo Tagi : , , , ,

Komentarji

No comments yet.


Leave a comment

(required)

(required)